安体富：开征新的房地产税 不应增加百姓的负担

    在十八届三中全会公布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中，“加快房地产税立法并适时推进改革”成为业内炙手可热的谈资。天和经济研究所专家委员会副主任、中国人民大学财政金融系安体富教授做客天和经济研究所就“加快房地产税立法并适时推进改革”这一话题发表了自己独特见解，文字实录如下：

    安体富：关于房地产税的问题争论了很久，反映很强烈，我们今天主要是十八届三中全会《决定》当中提到了房地产税有关的问题，今天主要从这个角度来认识房地产税。我经过学习，我想讲这么几点，第一点，房地产税的概念，增税的范围，房地产税这个提法有很多变化，最早是1950年的时候，那个要则当中房地产税和地产税，当时是这么一个情况。后来1951年有城市房地产税，现在执行的还是1986年房地产税暂行条例，到了2003年10月份的十六届关于进一步完善社会经济体制若干问题决定，专门有一节实施税制改革，那里面提出了物业税，实际是不准确的，后来有的叫房地产税。

    这次在三中全会《决定》当中，比较明显的就是要加快房地产税立法并适时推进改革，这是最完整的讲房地产税的问题，先立法，然后再推进改革，这里这个提法是房地产税。总体来说，房地产税、房产税基本是一个东西，但是现在既然在《决定》当中明确提出房地产税更有意义，那就明确了将来我们立法的房地产税，既对房产也对地产，也就是说，对整个房地产的价格，当然市场价格，对于整个价格来征税。前段理论方面对收土地出让金，对整个房产价格征税有重复，这很明确了，既对房地产征税也对地产征税，叫房地产税。这是第一点，对房地产税的概念以及征税的范围，这么来理解。

    第二点，这次提到的房地产立法应该从整个房地产税体系的角度来理解房地产征税的概念。我们知道，房地产它经过各个环节，也就是房地产的开发，交易，持有，转让，经过很多环节，在这各个环节当中，实际上也要征出很多的税费，从房地产整个体系来看，在咱们国家量还是很大的。我这里有一个材料，2012年房产税1373亿，城镇土地使用税是1542亿，土地增值税2719亿，耕地占用税是1621亿，契税是2874亿。如果把这几项都加到一块，合计就是10128亿，1万多亿，里面还有印花税，现在印花税主要在证券市场，还有买房子的时候交印花税，超过1万亿了。如果把土地出让金加上去，就更多了，土地出让金大概3万亿，还有一些其他的税，如果房地产税从开发一直到交易、持有、转让，各个环节来看，这个量是非常大的，1万多亿，这1万多亿占地方税收收入21.4%。实际上我估计把别的再算上，也可能达到25%，房地产税体系当中的总量就是很大的。

    这就有一个问题，开一个保有环节的房地产税，那就是说应该考虑整个房地产税体系这么一个状况，比率要进行调整。我想，有这么一个想法，一个，减轻流动环节的税费大家基本取得同一意见了，开通保有环节的房地产税。第二个，应该取消现有房产税体系当中的重复征税的税种。比如说，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税等等，这个就应该取消。第三个，有的税种可以合并，比如，买房子的时候交的契税和印花税，可以合并，但是现在有一种看法，最好把契税合到印花税里面去，印花税还有点文化底蕴，像印花税票，应该把它合并。第四个，我们现在正在进行营业税改增值税，营改增原来营业税当中有一个不动产税它在整个营业税当中占的量非常大。所以将来我们如果使用营改增之后，这样就会使得流通环节的税负自动下降。第五个，还应该取消一些不合理的收费等等。也就是说，我们在将来进行新的房地产税立法的时候，应该考虑整个围绕着房地产税系负担的情况，不然，你另外再开征房地产税，可能负担更重，一般的企业单位和老百姓不一定能够接受。

    我曾经测算了一下，将来开房地产税能收多少，我们国家从“六五”到“十一五”，根据国家统计局房产竣工面积大概500多亿平方米，500多亿平方米，如果咱们打六折，因为很多可以免，第一套住房不征税，有的说现在生活改善，是不是第二套也不征，起码从第三套征。这个房价2011年全国房价5000块，税率假定为1%，这么来算，征的房地产税可以达到1万亿，房地产税是我们地方基层政府能够从地方税里面来做的。当然在开征的时候可能很少，但是从长远来看，我认为很有潜力的。将来房地产征那么多，前面不去的话，那当然是不行的。我意思是我们未来要立法房地产税，应该从房地产税体系这个角度来考虑。这是第二点。

    第三点，这次《决定》里面加快房地产立法并适时推进改革，先立法后改革，这个我认为还是很重要的。怎么理解这个事儿呢？一个，我们将要出台的房地产税，不是对1986年房产税暂行条例，现在实行的房地产税的修改，而是一个新开的税，是不是应该这么来看？新开的税种恐怕今后凡是新开税种都应该先立法，现在一共有十七八种税，这十七八种税真正经过人大立法很少，只有三种，个人所得税、企业所得税、车改税。这次房地产税争论非常大，在理论界实际部门和广大群众当中，对是否应该开征房地产税，存在很大争议，在这种情况下，只有经过人大立法才具有权威性，群众才能够接受，因为在立法过程中要进行听证，考虑到各方面的意见，才能接受这个法律，比较容易执行。

    另外，先立法后改革，这也是贯彻我们这次《决定》当中提到落实税收法定的原则，也是这个原则的要求，所以对这次《决定》提到要先立法后实施，应该从各种角度来看，我认为还是很重要的。当然，经过人大立法可能不是短期就能够做到的，首先这个税种征税很难，房地产税为什么争论那么大呢？现在进行一项改革都涉及到利益的调整，而房产税的开征，更涉及到我认为是各级的，大官，开发商，各种情况，房姐、房爷被揭露出来，这些人肯定不同意执行这种税种，这些人在人大还是占有相当的部分。所以从这个角度来看，我认为我们加快立法可能不是短期能够实现的，这需要我们做很多工作。

    我讲一个故事，前几年关于房地产税争论很多，我参加过凤凰卫视、东方卫视、深圳卫视都是辩论这个事儿，房地产税，主持人问这个题目，你们同意不同意开征房地产税？同意举牌，都没人举。不同意的请举牌，都举起来了。我认为将来开征新的房地产税，它应该有一个原则，不增加一般老百姓的负担，比如说第一套住房，人均住房面积，比方上海60平米，不够了的话，你还可以再买，也可以免税，后来我说为了能够减少推行阻力，第一套、第二套都得免，第三套能不能开始征呢，有十套八套，那么多房子，有的有别墅，我们国家人多地少，土地是很宝贵的，既然占那么多的地，应该做出贡献的，这样才公平。大家同意不同意房地产税，基本都同意，我们这个房地产税没有宣传，未来怎么开征，有这个问题，按我的意思，立法要先立法，但是实施的时候要分步实施，尽可能地减少一些阻力，制定房地产税有很多原则，但是不要增加一般老百姓的负担，第一套可以免税，甚至第二套都可以考虑，或者两种办法，人均面积达不到也不征税。步骤应该改进，先经营性房地产，然后再居民住宅房地产，先城市后农村，先豪宅再是一般的住房，这样阻力就小一点。还一个情况，有些人，特别省部门领导，我知道房改的时候，县太爷拿钱很少，像北京都上千万了，你征房地产税，交税是收入，收入肯定没有那么多，交不了，那怎么办？我对这些也应该采取一些救济性的措施。比如说，你交不起，咱们可以延迟，计个账，等他去世的时候，再来算，这不就可以了，到你儿子、孙子的时候，总应该按一般的来交吧。按美国来说，交房地产税，最高限占到收入的一定比例，采取一些措施，一般的，不会出现很大的问题，总之这方面减免税费规定上采取一定措施，这样阻力能够减少一些。我感觉在设计方案的时候应该考虑这些因素。

    这次《决定》当中还有一点提到了，还规定要实行不动产统一登记，我认为这个很重要，就可以为开征房地产税提供重要的条件，你知道有多少房地产呢？实际这样的统计登记以后，有的信息就比较容易了。我一般认为，房地产信息是最全的，开发商卖房子都有信息，人民大学的哪一间房子干什么，都有记载，没有说没主儿的。现在需要的就是要统一登记，掌握这个信息，留着这个才好开房地产税，当然这里面还有其他的问题，不多讲了。

    这次《决定》当中，除了刚才讲的直接涉及到房地产税这些规定以外，还有很多方面都有关系，比如，《决定》里面有这么一条规定，农村经营性土地要实行同国有土地同等入市，同权同价，这样将来对土地的供应，影响到很多方面，和房地产税这些规定是有关系的。《决定》当中还提到保障房建设，这个也与房地产税有一定的联系，涉及到房价问题，一提房地产税，就说对房价怎么样，有没有作用，大家都说没什么作用。房价的调控，房产税能够起些作用，但它不是主要的，房产税主要作用在于应该成为基层政府的地方税的主体税种，这样它可以纠正目前基层政府它的行为的扭曲，不规范，地方政府现在一般来说，我们产生体制的结果，基层政府，县乡这一级非常困难，咱们讨论很多次，大家都知道的。当然有别的原因，分税制需要进行改革，地方税种不完善，行为完全扭曲，钱不够怎么办呢？一个卖地，第二个借债，第三个乱收费，如果我们地方有主体税种，成为收入的重要来源，像我刚才讲的，现在咱们房地产税占地方的也就是6%，很低的，如果能增到1万亿，肯定占地方的22%到25%了，那就很高了，再加上我们分税制做适当的调整改革，这样可以解决，使地方政府它的行为能够规范，不至于像现在这么扭曲。

    我认为开征房地产税是很重要的，它主要功能就在于将来能够作为地方收入的重要来源，当然对房价也可以起一定的作用，主要是不要老跟房价挂钩。

（来自：和讯税务）